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根據(jù)《龍華區(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃》，研究區(qū)內(nèi)的城中村、舊工業(yè)區(qū)等共871.6公頃，占總面積的51.8%，其中，城中村368.9公頃，舊工業(yè)區(qū)484.3公頃，舊商業(yè)區(qū)5.7公頃，舊居住區(qū)12.7公頃。從龍華區(qū)城市更新和土地整備局公示的資料來(lái)看，目前已有41個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入城市更新各個(gè)階段，總共可以為片區(qū)釋放約262公頃建設(shè)用地，占規(guī)劃范圍的16%。

從城市更新單元的更新方向來(lái)看，大多數(shù)由現(xiàn)狀M1、M2、R4類用地向M0、C1、R2、R2+C1變化。在遠(yuǎn)期各更新單元實(shí)施完畢后建筑面積總體由現(xiàn)狀2896萬(wàn)平方米增加至約4000萬(wàn)平方米，其中居住建筑占比約75%，商業(yè)建筑占比約5.5%，辦公建筑約為6.5%。根據(jù)更新實(shí)施后建筑功能和片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，可以判斷未來(lái)商貿(mào)中心片區(qū)將承擔(dān)大量居住人口，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是商業(yè)貿(mào)易。

現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)主要可分為三類，一是集貿(mào)市場(chǎng)，以華富綜合市場(chǎng)、龍華市場(chǎng)為代表；二是傳統(tǒng)型綜合商場(chǎng)，以百佳華商場(chǎng)、天虹商場(chǎng)為代表；三是已實(shí)施城市更新新建的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體，以壹城中心為代表。從商業(yè)出行特征來(lái)看，客群來(lái)源主要是周邊居住區(qū)，出行距離集中在5公里以內(nèi)，慢行方式占主導(dǎo)地位，單點(diǎn)出行目的性強(qiáng)，商業(yè)體之間幾無(wú)聯(lián)系。

根據(jù)手機(jī)信令分析結(jié)果，現(xiàn)狀商貿(mào)中心片區(qū)居民就業(yè)地主要分布在片區(qū)內(nèi)部和鄰近地區(qū)，聚集程度隨著與片區(qū)距離增長(zhǎng)而減少，片區(qū)內(nèi)部平衡率53.6%，已遠(yuǎn)低于北部觀瀾等地80%的比例，片區(qū)外龍華區(qū)內(nèi)以龍華街道、民治街道、福城街道為主，分別占比為6.5%，3.9%，3.2%，龍華區(qū)總體占比72.1%。在外部主要分布在福田區(qū)（梅林、福田、華強(qiáng)北等街道）、龍崗區(qū)（坂田、布吉街道）、南山區(qū)（粵海街道）三個(gè)行政區(qū)，分別占比10.1%、7.1%和4.6%。通勤距離上，短距離出行為主導(dǎo)，5km以下通勤距離占達(dá)比57%，特別是2km以內(nèi)比例達(dá)到34%，因此現(xiàn)狀慢行方式具有較大的規(guī)模。

隨著片區(qū)內(nèi)部城市更新實(shí)施，舊村、粗放型工廠逐步被新居住區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)替代，短距離通勤主力外遷，原特區(qū)內(nèi)人口遷入，預(yù)測(cè)未來(lái)居住者的內(nèi)部自平衡率較現(xiàn)狀降低。片區(qū)周邊崛起的商務(wù)中心和新型產(chǎn)業(yè)基地如北站新城、九龍山智能科技城、光明新城等地吸引本片區(qū)就業(yè)者比例將上升，同時(shí)由于福田、南山等原特區(qū)內(nèi)地區(qū)產(chǎn)業(yè)暫不可替代性，未來(lái)前往福田、南山區(qū)就業(yè)者比例仍將小幅度上升。因此未來(lái)通勤特征是出對(duì)外通勤總量增長(zhǎng)，通勤距離延長(zhǎng)，機(jī)動(dòng)化方式占比提高。

綜合來(lái)看，在遠(yuǎn)期，商業(yè)影響力增強(qiáng)，輻射距離遠(yuǎn)，商業(yè)出行需求較現(xiàn)狀增長(zhǎng)240%。隨著人口規(guī)模增長(zhǎng)，通勤出行需求較現(xiàn)狀增長(zhǎng)25%，舊村、廠房逐步被替代，導(dǎo)致片區(qū)自平衡率下降，平均通勤出行距離增長(zhǎng)，對(duì)外出行比例提高，機(jī)動(dòng)化進(jìn)一步攀升。反觀現(xiàn)狀交通系統(tǒng)，公共交通1小時(shí)覆蓋范圍較小，道路結(jié)構(gòu)倒掛，不足以支撐城市更新帶來(lái)的一系列活動(dòng)變化。

福田中心區(qū)4.17平方公里上規(guī)劃軌道線7條，站點(diǎn)半徑覆蓋率88%以上，南山后海商業(yè)中心地區(qū)3.8平方公里上規(guī)劃軌道線5條，站點(diǎn)500米覆蓋率80%以上，高密度的軌道線路為地區(qū)高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)力支撐。商業(yè)方面，現(xiàn)狀福田中心商業(yè)區(qū)圍繞3條軌道線，擁有南北向3、4號(hào)線，東西向1號(hào)線，兩個(gè)鄰近站點(diǎn)直接接入商業(yè)體；后海商業(yè)中心圍繞3條軌道線，擁有南北向2號(hào)線，東西向9、11號(hào)線，兩個(gè)鄰近站點(diǎn)直接接入商業(yè)體。從現(xiàn)狀商業(yè)中心客群來(lái)源分布上看，軌道的引入為商業(yè)體實(shí)現(xiàn)客群導(dǎo)入創(chuàng)造了強(qiáng)大的便捷條件。

成熟商圈一般由多個(gè)商業(yè)體組成，各商業(yè)體之間具有較強(qiáng)的連通需求，南山后海商業(yè)中心采用長(zhǎng)700米的空中平臺(tái)串聯(lián)地區(qū)內(nèi)商服建筑，福田中心區(qū)采用長(zhǎng)1.5公里的地下空間無(wú)縫拉通商業(yè)、辦公、高鐵站等多個(gè)功能體。集合設(shè)施在發(fā)揮商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)商業(yè)中心影響力上具有重要的作用。

以重點(diǎn)支撐，局部?jī)?yōu)化的思路布局軌道線站位。優(yōu)化上層次規(guī)劃軌道線網(wǎng)在本片區(qū)的線站位，依靠大運(yùn)量軌道引入形成公共交通主導(dǎo)模式，承接未來(lái)增長(zhǎng)的出行需求，極大增加1小時(shí)市域可達(dá)范圍。片區(qū)內(nèi)規(guī)劃7條軌道線，包括1條城際線，3條市域軌道快線，3條市域軌道干線，布設(shè)16座站點(diǎn)，優(yōu)化后核心區(qū)覆蓋率達(dá)到76%。重點(diǎn)支撐未來(lái)人民路商業(yè)活力軸，形成雙軌通道，根據(jù)城市更新單元集聚情況，優(yōu)化軌道線位通道及站點(diǎn)位置，借助軌道交通優(yōu)勢(shì)推動(dòng)站點(diǎn)周邊城市更新進(jìn)度。

針對(duì)人民路定位高，沿線商業(yè)綜合體集聚、功能復(fù)合的特點(diǎn)，提出利用地下雙軌優(yōu)勢(shì)，打造沿人民路地下空間的方案。實(shí)施長(zhǎng)度約3km，由地鐵站廳與新開(kāi)發(fā)地下空間組成，結(jié)合軌道6支南線、25號(hào)線進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，同步建設(shè)施工。以地下空間為骨架串聯(lián)重要的商業(yè)體，連點(diǎn)成線，形成商業(yè)合力，以線帶面，激發(fā)片區(qū)土地價(jià)值，同時(shí)為城市提供高品質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)所和配套設(shè)施，提升城市公共空間體驗(yàn)，疏解地面人流。

在公共交通主導(dǎo)的策略指引下，測(cè)算未來(lái)片區(qū)公交首末站需求規(guī)模為11萬(wàn)平方米。規(guī)劃方案踐行“立體綜合車場(chǎng)+配建公交首末站”模式，綜合車廠主要承擔(dān)停車、洗車、充電等功能，公交首末站承擔(dān)乘客上下車、候車功能。片區(qū)共規(guī)劃首末站30個(gè)，綜合車廠1個(gè)，用地面積約13.5萬(wàn)平方米，除現(xiàn)狀3.1萬(wàn)平方米公交首末站和2萬(wàn)平米在建綜合車廠外，均建議結(jié)合相關(guān)城市更新單元進(jìn)行配建。對(duì)有條件的地塊建議融合公交首末站、公共停車場(chǎng)功能，建設(shè)包含公共設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等功能的立體綜合體，充分利用土地資源，補(bǔ)充片區(qū)公共活動(dòng)空間。

結(jié)合現(xiàn)狀道路情況和未來(lái)需求，根據(jù)城市更新進(jìn)度安排，制定道路擴(kuò)容計(jì)劃。主干路方面打通新區(qū)-龍觀大道連接線，工業(yè)路-華榮路連接線等，主要工作在于疏通對(duì)外通道。次干路方面，主要對(duì)片區(qū)內(nèi)南北向雙2/3車道道路進(jìn)行拓寬延長(zhǎng)，使之能夠承載未來(lái)片區(qū)中短距離出行。主次干路的貫通和拓寬所需空間依賴相關(guān)城市更新單元的實(shí)施，制定原則條件后安排到涉及的更新單元專項(xiàng)規(guī)劃中進(jìn)行明確。支路方面，主要檢查相關(guān)城市更新單元，提出涉及到的法定規(guī)劃支路，并根據(jù)需求進(jìn)行新增規(guī)劃，結(jié)合更新單元開(kāi)發(fā)時(shí)序安排支路建設(shè)時(shí)序。

城市更新是整合存量資源、挖掘內(nèi)生動(dòng)力，激發(fā)土地價(jià)值的重要手段。準(zhǔn)確把握城市更新集聚片區(qū)未來(lái)的功能定位，最大程度解析片區(qū)未來(lái)的出行活動(dòng)對(duì)制定交通規(guī)劃方案具有重要意義。要充分認(rèn)識(shí)公共交通與城市更新相互促進(jìn)的關(guān)系，公共交通設(shè)施要緊密結(jié)合地區(qū)內(nèi)更新單元的進(jìn)度，發(fā)揮推動(dòng)和支撐作用，同時(shí)通過(guò)協(xié)調(diào)更新單元保證自身基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施空間。